Una de las preguntas más frecuentes que recibimos en Bravo Consultora tiene que ver con la posibilidad de recuperar el IVA cuando una empresa adquiere una propiedad. ¿Se puede realmente? ¿Bajo qué condiciones? ¿Vale la pena hacerlo? Aquí te lo explicamos todo con palabras claras, sin tecnicismos innecesarios, y con la experiencia que nos dan los más de 2.000 emprendimientos que hemos ayudado a crear y consolidar en Chile.
El artículo 27 bis de la Ley del IVA
Para empezar, sí, existe una forma legal de recuperar el IVA pagado al comprar una propiedad, pero no es para todos. Está especialmente diseñado para empresarios que tributan en Primera Categoría y que adquieren bienes destinados a la actividad económica de su empresa. Esta posibilidad está regulada en el artículo 27 bis del Decreto Ley 825, más conocido como la Ley del IVA.
¿Y qué significa esto? Que si tú o tu empresa compran una propiedad nueva con fines comerciales —por ejemplo, para arrendar oficinas, montar un cowork, desarrollar un centro de operaciones, etc.— es posible que el Servicio de Impuestos Internos te devuelva una parte importante del IVA que pagaste al momento de la compra.
¿Cuánto del IVA me pueden devolver?
Aquí es donde muchas personas se confunden. Porque aunque el IVA en Chile es del 19%, la devolución que el SII puede autorizar no llega a ese porcentaje completo. Lo usual es que te devuelvan entre un 12% y un 16% del valor del inmueble.
¿Por qué no el 19% completo? Porque el terreno sobre el que se construye la propiedad no está afecto a IVA, y el SII lo descuenta del cálculo. Entonces, lo que realmente se considera es el valor de la construcción, no del terreno. Por eso la devolución varía, dependiendo de la proporción del valor del terreno y de la construcción en el precio total.
¿Cuándo se considera la propiedad como activo fijo?
Una propiedad puede ser considerada activo fijo si está destinada al uso propio de la empresa en sus operaciones —es decir, no se compra para reventa inmediata, sino para ocuparla en el giro—. Esto es importante porque el IVA pagado en la adquisición de activos fijos no se recupera como crédito fiscal mes a mes, como se hace con las compras normales.
Entonces, para evitar que tengas que ir descontando ese IVA durante años, la ley permite que lo adelantes. Es decir, el SII te devuelve de una sola vez ese remanente de IVA asociado a la propiedad, y tú puedes usar ese dinero para reinvertirlo en tu empresa. Esto puede ser muy beneficioso, especialmente si estás comenzando y necesitas liquidez.
¿Qué pasa si después vendo la propiedad?
Este punto es crítico. Si decides recuperar el IVA usando el 27 bis, entonces cuando vendas la propiedad en el futuro, tendrás que venderla con IVA, aunque normalmente no lo hubieras hecho.
Esto ocurre porque, al recuperar el IVA, estás reconociendo que la propiedad fue adquirida como parte del giro comercial de tu empresa. En palabras simples, estás diciendo: “esto es parte de mi negocio”. Y si es parte de tu negocio, al venderlo, debes aplicar las reglas del negocio, es decir, incluir IVA en la venta.
Por eso es clave que pienses a largo plazo. Si tu plan es vender esa propiedad en algunos años, quizás no te convenga aplicar este beneficio. O sí, si tus proyecciones indican que ese IVA lo podrías traspasar al comprador sin afectar el precio de venta. De nuevo, es una decisión estratégica que debe ser evaluada caso a caso.
¿Esto es un beneficio o un préstamo?
Buena pregunta. Técnicamente, es una devolución de IVA y no un préstamo. Pero en la práctica, es como si el SII te estuviera adelantando un dinero que te corresponde, y que podrás usar ahora en vez de ir descontándolo mes a mes.
Ahora bien, no es gratis. Para poder acceder a este beneficio, hay que cumplir con ciertos requisitos formales y administrativos. Por ejemplo:
- Presentar una solicitud formal con respaldo contable
- Contar con un contador que entienda bien cómo aplicar este beneficio
- Hacer una correcta clasificación del bien como activo fijo
- Tener claro el tratamiento tributario futuro de la propiedad
- Aceptar que eso implicará nuevas obligaciones tributarias
Además, tendrás gastos asociados: contabilidad, administración, declaraciones, potenciales ajustes en renta, etc. Es decir, este beneficio también tiene su “letra chica”, y hay que calcular si el ahorro inicial realmente compensa esos costos futuros.
¿Conviene o no conviene?
Depende. Si estás comenzando tu emprendimiento y esa propiedad será tu centro de operaciones o una inversión estratégica a largo plazo, puede ser una excelente opción para aumentar tu liquidez inicial. Te ayuda a tener más caja, a invertir más fuerte desde el inicio, y a consolidar tu proyecto.
Pero si tu intención es comprar para luego vender en pocos años, o si la propiedad será arrendada y no será usada directamente por la empresa, quizás no sea tan conveniente.
Como todo en el mundo tributario: no hay una única respuesta correcta.
¿Y cómo lo hago?
Si ya estás evaluando esta alternativa, en Bravo Consultora podemos ayudarte a:
- Estudiar si tu caso califica para aplicar el artículo 27 bis
- Calcular cuánto IVA podrías recuperar realmente
- Realizar la solicitud ante el SII de forma correcta
- Implementar la contabilidad necesaria para cumplir con todos los requisitos
- Preparar las declaraciones de impuestos correspondientes
- Acompañarte en todo el proceso, incluso en la futura venta
Hemos trabajado con cientos de emprendedores que han utilizado este mecanismo y sabemos exactamente cómo guiarte para que no cometas errores que después puedan salir caros.
Una herramienta poderosa, si se usa bien
Recuperar el IVA por la compra de una propiedad no es un mito, es una posibilidad real para muchos empresarios en Chile. Pero como toda herramienta tributaria poderosa, debe usarse con inteligencia, planificación y buena asesoría.
Si estás considerando adquirir una propiedad para tu empresa, o ya la compraste y quieres evaluar si puedes recuperar parte del IVA, no tomes decisiones sin hacer antes un buen análisis tributario. Lo que hoy parece un beneficio, mañana puede transformarse en una obligación si no se planifica bien.
En Bravo Consultora estamos aquí para ayudarte a decidir con confianza. Porque emprender en Chile no es fácil, pero con el respaldo correcto, puede ser mucho más seguro.